El financiamiento de vivienda conlleva niveles significativos de riesgo de liquidez y de tasas de interés que pueden compensarse gracias al soporte del inmueble que respalda la obligación del deudor y modera en buena medida la contingencia de que la obligación crediticia se incumpla. En Colombia, sin embargo, la ineficiencia del sistema judicial de cobro dificulta en gran medida la posibilidad de hacer efectiva la garantía y reduce como consecuencia esta ventaja relativa del crédito de vivienda.
Una alternativa de fondeo que permite administrar estos riesgos financieros es la titularización de cartera. A pesar de que este instrumento ha venido perdiendo participación en Colombia, el periodo de menor abundancia de liquidez que atraviesa actualmente el sistema financiero colombiano sugiere el inicio de una etapa en la que la titularización de cartera puede resultar más atractiva para las entidades financiadoras de vivienda.
El reducido tamaño del sistema de financiación de vivienda del país, sin embargo, excede el problema de las fuentes de financiamiento. Al respecto, se destacan dos elementos de tipo estructural: del lado de la oferta, la incapacidad del sistema judicial para solucionar eficientemente los procesos de ejecución de hipotecas; y del lado de la demanda, los hábitos de endeudamiento de largo plazo y la informalidad laboral de los hogares colombianos.
Los obstáculos a la profundización del crédito hipotecario en el largo plazo permanecen activos bajo el marco regulatorio vigente. Repensar estos esquemas representa, sin duda, un desafío tanto para los reguladores y deudores, como para las entidades financieras. Aun así, debe recordarse que el desarrollo de una regulación que consiga una mejor alineación de los incentivos de las distintas partes que intervienen en el proceso no implica necesariamente un costo en términos de mayores riesgos sistémicos.